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[동천칼럼]북한 부동산 투자? 라선 부동산제도 현황 및 기대

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작성자 재단법인 동천1 작성일18-08-13 13:10 조회74회

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북한 부동산 투자? 라선 부동산제도 현황과 기대

 

이희숙 변호사(재단법인 동천)

평창 올림픽 이후 남북간 해빙기가 찾아오면서 북한에 대한 교류와 투자의 기대감이 높아지는 가운데 북한 접경지역 부동산 가격이 들썩이고 있다. 파주시는 올해 상반기 지가변동율 5.6%로 전국 1위를 기록하고, 연천군, 고성군의 지가 변동율도 전국 평균을 훌쩍 넘어섰다.대한무역투자진흥공사(KOTRA) 상하이무역관에서 밝힌 바에 의하면, 중국에서도 신의주와 마주보고 있는 단둥의 부동산 가격이 빠르게 오르고 있고, 단둥 부동산 등기센터는 예약제를 실행해야 할 정도로 관심이 몰리고 있다고 한다. 접경 지역 뿐 아니라 북한의 부동산도 가파른 성장세에 있다. 최근 평양의 고급 별장은 제곱미터()당 약 8천 달러까지도 형성되었고, 평양 외에 남포, 개성, 청진, 신의주, 라선 등에서도 부동산 시장이 빠르게 형성되고 있다고 한다.

 

그렇다면 남한 주민이나 외국인이 접경지역 투자에서 나아가 북한 토지를 직접 매입하는 것도 가능할까. 북한은 중국의 경우와 유사하게 토지는 국가가 소유하고, 이용권을 양도하는 방식으로 거래가 이루어지고 있고, 외국인에 대하여는 토지임대법을 통해 토지 이용을 규율하고 있다. 경제특구에서는 별도의 특별 규정이 적용되고 있어 지대마다 규율이 조금씩 차이가 있다. 여기서는 KBS 명견만리에서 향후 20년 동안 세계에서 가장 흥미로운 곳이 될 것이라고 지목했던 라선경제무역지대의 부동산규정을 중점으로 살펴보고자 한다. ··러 접경 지역으로 기회의 삼각지대로 불리는 위 지역은 최근 나진-하산 프로젝트, 북방경제협력위원회 송영길 위원장 방문 등으로 더욱 주목을 받고 있는 곳이기도 하다.

 

우선 개념을 살펴보면 우리나라에서는 토지 자체가 부동산인 반면, 라선 부동산규정은 토지이용권이 부동산이라고 규정하고 있다. , 건물의 경우는 건물을 양수하거나 건설하는 것, 토지의 경우 토지임대차 계약을 체결하여 토지이용권을 얻는 것이 부동산 취득이고, 외국인투자기업, 외국인이 부동산을 취득할 수 있다. 한편, 부동산 취득 자격을 외국인으로 제한하고 있어 현재로서는 남한 주민의 부동산 취득이 어려운 것은 사실이다. 그러나 향후 라선 지역 투자에 대해 남북한 협상이 이루어질 경우 개성공단의 경우처럼 남측이 부동산을 취득할 수 있는 것으로 개정하는 것은 어려워 보이지 않는다.

 

부동산 소유? 라선을 포함하여 북한 경제특구에서 토지 이용권은 최대 50년의 기간이 인정된다. 건물 소유는 기간 제한이 없으나, 해당 토지이용권의 기간이 끝나면 지상에 있는 건물도 무상으로 반환하여야 한다. 토지이용권을 취득할 때는 취득대가로 토지임대료를 일시금으로 내야하고 그 외에도 토지이용에 대한 대가로 토지사용료를 정기적으로 내야한다. 이용권을 취득한 토지에 건물, 시설물, 농작물 등이 있으면 이전보상비도 지불하여야 한다. 이렇게 취득한 토지이용권은 다른 사람에게 양도할 수 있으나, 양도에 대해 부동산등록기관의 승인을 받아야 한다.

 

부동산 저당? 양도와 달리 부동산 저당은 자유롭게 할 수 있다. 그러나 저당권이 설정된 부동산에 대하여 우리나라처럼 2순위, 3순위 저당권 설정은 제한되고, 위 경우 먼저 저당권을 설정한 자와의 합의가 필요하다. 만약 저당자가 채무를 상환하지 못한 경우에는 저당권을 설정한 금융기관은 재판소에 저당물의 처분을 신청하여 대출금을 회수할 수 있다.

 

부동산 상속? 부동산 임대? 위 지역에도 부동산 상속은 인정된다. 부동산 소유자가 사망한 경우 토지이용권 등 해당 부동산은 상속인에게 이전된다. 상속인은 상속받은 부동산을 등록한 후 양도, 저당할 수 있다. 건물 소유자가 자유롭게 건물을 임대하는 것도 가능하다.

 

부동산 등기? 북한은 부동산 등기가 아닌 등록제도를 갖추고 있다. 라선에서 부동산을 취득한 자는 부동산 등록을 하여야 하고, 부동산등록증을 발급받는다. 토지이용권은 토지등록대장과 지적도에, 건물소유권은 건물등록대장에 등록한다.

 

토지이용권 규제? 특이한 것은 토지이용권을 취득하고 1년 이상 토지를 이용하지 않은 경우 해당 토지이용권이 취소될 수 있다. 또한 정당한 이유 없이 6개월 이상 토지를 이용하지 않으면 1~5의 벌금이 부과된다. 토지이용권 취득 후 개발하지 않고, 장기간 방치하는 것을 규제하기 위한 제도이다.

 

전체적으로 보면, 부동산 양도, 저당, 임대, 등록 등 부동산 투자·거래를 위한 기본적인 틀은 갖추고 있다. 그러나 토지 이용권 양도시 승인이 필요한 점, 재저당이 금지되는 점, 토지 이용이 강제되고 규제가 강한 점 등 부동산 투자자 입장에서는 매력적인 투자 환경으로 보기는 어렵다. 한편 이를 달리 보면, 부동산 투기를 방지하고, 실제 부동산을 이용하려는 실수요자에게 유리한 환경으로 볼 여지도 있다. 토지임대료와 사용료가 구별되어 있어 부동산 초기 투자금에 대한 부담이 상대적으로 적고, 개발기업, 장려부문 투자 기업에 대한 토지사용료 감면 혜택도 받을 있다.

 

북한 부동산 투자? 아직은 먼 이야기처럼 보이지만, 북한의 비핵화 실행 속도에 따라 순식간에 투자의 문이 열릴 수도 있다. 부동산 투자 활성화를 위하여는 비핵화·제재 완화와 더불어 현재보다는 북한의 부동산 제도가 시장 친화적으로 개방될 필요는 있다. 그러나 지금 경기 북부, 중국 단둥의 부동산 투기 수요가 북한으로 확대되는 일은 없었으면 한다. 우리나라, 중국, 베트남으로 이어져왔던 부동산 급등과 그 폐해가 북한에는 반복되지 않기를 바란다. 과도한 규제는 완화하되, 투기 목적의 부동산 취득이 제한될 수 있는 구조로, 투자 개발 기업·실이용자 등에게 유리한 제도적 장치는 살리는 방향으로의 변화가 북한 내에서 점차적으로 이루어지고, 북한의 개발과 개방, ·북한 협력에 뜻을 둔 많은 남한의 투자자들이 라선으로 신의주로 남포로 진출할 수 있기를 기대한다.

 

*1)국토교통부가 발표한 올해 상반기 지가변동률에 따르면 파주시가 5.6%로 경기권 평균인 2.01%를 웃도는 것으로 나타나고, 연천군에서는 지가변동률 3.44%, 강원 고성군의 올 상반기 지가변동률은 4.21%로 강원지역의 평균인 1.84%의 두 배 이상을 기록하였다.(“파주 땅값 상승률 전국 1...남북관계 개선 기대감 반영”, 아주경제, 2018.7.24.)
*2)KOTRA 상하이무역관, “북한 부동산의 가파른 성장세 ”(2018.6.29.) 참조.
*3)개성공업지구법에는 투자 주체로 남측을 규정하였고, 구 자유경제무역지대법상 활동 주체로 공화국영역밖에 거주하고 있는 조선동포에 남한 주민이 포함된다고 북한 대외경제협력추진위원회가 유권해석하기도 하는바, 남한 주민이 외국인의 범위에 포함되는 것으로 해석하기는 어렵다.